Najem lokalu użytkowego i mieszkalnego
Z punktu widzenia regulacji prawnej, rozróżnia się najem lokali mieszkalnych i lokali
użytkowych.
Lokal użytkowy jest często
przedmiotem najmu nie tylko przedsiębiorcy w związku z prowadzoną przez
niego działalnością gospodarczą, ale również innych osób. Lokal taki
służy im do własnych potrzeb życiowych niezwiązanych bezpośrednio z
najmem lokalu użytkowego. Przykładem tego może być najem garażu,
pomieszczenia gospodarczego, schowka na rowery czy motocykl. Są to
lokale niesłużące celom mieszkaniowym.
Podział na lokale mieszkalne i użytkowe ma istotne znaczenie przede
wszystkim dlatego, że najem lokali mieszkalnych podlega szczególnej
ochronie, uregulowanej ustawą z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów i
mieszkaniowym zasobie gminy (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. nr 31,
poz. 266 z późn. zm.) - ustawa ochronna nie
odnosi się w żadnym przypadku do lokali użytkowych, z drobnym wyjątkiem
dotyczącym pracowni twórców, np. rzeźbiarzy, malarzy.
Według art. 2 tej ustawy lokatorem jest najemca lokalu lub osoba
używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Natomiast lokalem podlegającym tej ustawie jest lokal służący do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią
służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i
sztuki. Nie jest w rozumieniu tej ustawy lokalem mieszkalnym
pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w
szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów,
hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów
turystycznych lub wypoczynkowych. Pomieszczenia te - w przeciwieństwie
do lokali mieszkalnych - nie służą do stałego w nich pobytu osób
fizycznych.
Treść i strony umowy najmu
Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego najem polega
na tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania
przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się za to
płacić umówiony czynsz.
Podstawową treść
umowy lokalu stanowi:
1) prawidłowe oznaczenie stron w umowie przesądza o jej ważności,
2) określenie lokalu będącego przedmiotem najmu; często jego
opis następuje w protokole zdawczo-odbiorczym, co ułatwia konfrontację
stanu lokalu w dniu jego zwrotu wynajmującemu,
3) zobowiązanie się wynajmującego do oddania lokalu najemcy do używania,
4) określenie wysokości czynszu i zobowiązanie się najemcy do regularnego jego płacenia.
Są to konieczne przesłanki umowy najmu. Bez ich uregulowania umowa
byłaby bezskuteczna albo wskazywałaby na inny jej typ. Na przykład umowa
bez określenia czynszu najmu mogłaby sugerować umowę użyczenia. Strony
mogą jednak uregulować w umowie także inne ważne kwestie, np.:
1) określenie czasu trwania umowy; brak tego zapisu w umowie oznacza, że strony zawarły umowę na czas nieoznaczony,
2) w razie zawarcia umowy na czas oznaczony - ewentualne określenie
przyczyn jej wypowiedzenia przed upływem terminu, na jaki ją zawarto,
3) zakaz oddawania przedmiotu najmu w podnajem lub bezpłatne używanie,
4) okresy wypowiedzenia,
5) problemy związane z ulepszeniem przedmiotu najmu przez najemcę i
sposób rozliczenia się stron w czasie lub po zakończeniu najmu.
Niekiedy strony zamieszczają w umowie najmu również postanowienia
niezwiązane bezpośrednio z najmem, ale dotyczące dodatkowych świadczeń
ze strony wynajmującego - związanych z najmem. Dotyczy to na przykład
ogrzewania lokalu, jego sprzątania, pilnowania itp. Takie usługi nie
wchodzą w zakres najmu i dlatego strony zawierają umowę mieszaną,
obejmującą elementy umowy najmu i umowy o usługi. Do tych dodatkowych
świadczeń stosuje się ogólne przepisy kodeksu cywilnego o umowach, nie stosuje się
natomiast przepisów o najmie. Na przykład niepłacenie umówionych
należności z tytułu świadczonych usług nie uzasadnia rozwiązania umowy
najmu na podstawie przepisów o najmie, a omówionych w dalszej części
artykułu.
Okres najmu
Umowa najmu jest umową okresową (najem okazjonalny) i w zależności od woli stron może być
bądź to umową zawartą na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony, np. na
rok, dwa lub więcej lat, jednak nie więcej niż na lat dziesięć.
Po
upływie 10 lat umowa taka przekształca się z mocy prawa na umowę najmu
na czas nieoznaczony. Zaletą umowy najmu na czas oznaczony jest to, że -
w zasadzie - nie podlega ona wypowiedzeniu. Strony mogą ją wcześniej
rozwiązać za obopólnym porozumieniem. Jednym z wyjątków to umowa najmu w zasobach komunalnych. Mieszkania
komunalne można co do zasady wynająć jedynie na czas nieoznaczony, z
wyjątkiem sytuacji, gdy zainteresowany sam poprosił o podpisanie umowy
na określony okres. Ponadto na czas oznaczony wynajmuje się lokale
socjalne oraz lokale związane ze stosunkiem pracy.
Nie tylko właściciel (bądź współwłaściciel) lokalu może go wynająć.
Możliwość wynajmu lokalu mogą mieć też np. użytkownicy, dzierżawcy,
najemcy, mający lokal w posiadaniu samoistnym bądź w użyczeniu. Istotne jest jednak, by wynajmujący mógł wydać przedmiot najmu i
zapewnić bezkonfliktowe używanie przedmiotu najmu.
Bez zgody wynajmującego nie można podnajmować mieszkania lub jego
części innym osobom. Takie samo ograniczenie dotyczy oddającego do
bezpłatnego używania. Zgody wynajmującego nie wymaga się tylko w przypadku, gdy najemca
jest wobec osoby, której chce podnająć lub użyczyć lokal, objęty
obowiązkiem alimentacyjnym (np. małoletnie dzieci na utrzymaniu,
niepełnosprawni rodzice, żona itp.).
Kaucja mieszkaniowa
Zgodnie z art. 6 ustawy z 2001 r. zawarcie umowy najmu może być
uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji.
Zadaniem kaucji jest ochrona roszczeń wynajmującego i gwarancja, że
najemca będzie postępował zgodnie z prawem i uczciwie. Dlatego po
bezproblemowym zakończeniu najmu kaucja musi być zwrócona (w ciągu
miesiąca od dnia opróżnienia lokalu). Ma to zabezpieczyć
pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu
opróżnienia lokalu. Nie ma jednak obowiązku pobierania kaucji. Wszystko zależy od ustaleń stron i wyniku ich negocjacji.
Jeśli jednak zapis o kaucji znajdzie się w umowie, to strony nie mogą
ustalić własnych reguł, ale muszą się stosować do bezwzględnie
obowiązujących przepisów ustawy z 2001 r.
Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa
dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego. Podobnie gdy umowa jest
zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez
dokonania jej waloryzacji.
Wysokość kaucji zależy od ustaleń stron, w praktyce spotyka się
najczęściej kaucje w wysokości jednomiesięcznego albo trzymiesięcznego
czynszu.
Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za
dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu
zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 ustawy). Analogiczne zasady jak przy zwykłym najmie mieszkań obowiązują też
przy najmie okazjonalnym. Wyjątkiem jest maksymalna wysokość kaucji –
nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a
ust. 4 ustawy z 2001 r.).